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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

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王雅媛: 旅遊地產估值 易存分歧在这里输入标题  

2014-08-30 07:52:21|  分类: 馬年香港 |  标签: |举报 |字号 订阅

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國內旅遊行情維持高景氣已一段時間,在美國上市,尤其是跟互聯網有關的,如攜程跟途牛,其股價一直都是大漲小回。

最近資金亦開始流入港股相關股份,如香港中旅(00308)及海昌控股(02255)。

海昌控股是中國最大的海洋主題公園運營商,目前在中國大連、青島、天津、煙臺、武漢及成都分別經營6個海洋主題公園。

公司將於2014年底前完成收購新增主題公園─大連發現王國和重慶加勒比海水世界。

公園運營收入主要來自3方面:門票銷售、園內飲食以及園內商品購買。

門票銷售一直是公園運營的主要收入,公司通過自身以及利用旅行社管道出售門票。公司園區內飲食業務大多為自營。商品銷售則交由協力廠商經營,公司從中收取入場費,以避開存貨風險。

除了公園運營之外,公司另一業務是與之配套的商業物業,分為房地產銷售和出租兩部分。公司採用類似迪士尼的商業模式,藉着主題公園帶動該區人流,提升商業物業的價值。

雖然物業發展和主題公園業務之間可以產生協同效應,但是因兩者性質不同,投資者應獨立為它們估值。

而最合理的方法是先把業務分拆,之後分別用合適的方法去估值,之後再加起來。

 

主題公園以EBITDA計算估值

主題公園業務性質類似賭場,屬前期資本支出巨大,而且需要長時間對前期投入進行攤銷的行業。

除有機會令盈利受壓一段時間,更可能導致長時間沒盈利。所以,以市盈率來給公司估值並無意思。

因此,投行選擇利用EV/EBITDA(企業價值倍數)來給賭場股估值。

EBITDA的好處就是其不受未計利息、稅項、折舊及攤銷影響,可更直接表現出當前企業的盈利或現金流情況,亦適合為主題公園估值。

但港股缺乏如海昌這類旅遊地產公司,投行在每股資產淨值算法及給予合理折讓這部分的分歧則可以很大。上周一投行給予海昌目標價2.35元,其中是建立在投行給予海昌每股資產淨值50%的折讓。

筆者則認為應給予更大的折讓。因為,公司的主題公園都離城市比較遠,而其附近的商業物業亦是。

一旦主題公園帶動不了人流,又缺乏足夠的商業活動,偏遠地區的商業地產價格可以貶值得很快。

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