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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

陸東:港樓價難樂觀 內房燃氣股俏  

2014-08-10 08:53:31|  分类: 馬年香港 |  标签: |举报 |字号 订阅

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基金經理陸東昨在財經講座做主講者,席間陸東主動重提舊年預測樓市兩年跌五成的預測,是基於失業率、利率一併上升,加埋金管局按揭成數限制持續,跌三、四成真係唔難。

 

陸東:港樓價難樂觀 內房燃氣股俏 - 港燦 - Bear in Mind Ox 

 

佢強調,樓價「未必bomb一聲就跌,總之下跌風險一定大過上升,但幾時跌、跌幾多,我都答唔到。」佢又爆料,指舊年每呎建築成本其實唔夠2,000元,「但有啲城中富豪話要 4,000蚊,係因為深水埗樓當深水灣賣,九龍城當九龍塘賣,係貴喺豪宅配套度」。

 

陸東又表示佩服任總(任志剛),指任總早前關於香港人至少要有一層樓的講法,佢甚為認同,「你要喺香港搵食、交稅,但又冇物業,就等於沽空香港。當香港係屋企,就一定要盡快有自置物業,亦唔好因為樓市波動而手痕沽咗層樓,因為多數瀨嘢。」意味各位不宜炒樓,但上車要快。

 

陸東:港樓價難樂觀 內房燃氣股俏 - 港燦 - Bear in Mind Ox

 

香港近日股樓齊起,不過陸東就再提醒投資者要小心香港樓市下行。而恒指在缺乏盈利配合下,亦難以重越25000大關,建議投資者選擇受惠改革大潮的油氣股及受內需帶動的內房股。

滬港股市近日在環球股市中「風景這邊獨好」,而樓市亦再現「小陽春」,吸引不少投資者入市捧場。

但Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東日前出席本報經濟商學院主辦的「名師把脈:退市、加息與量寬下後市動力與投資方向」深度課程上就指出,恒指動力有限,而香港樓價已是與本地購買力嚴重脫節,在本地銀行隨時加息下,難再上行,建議投資者留意改革相關的燃氣股及估值低的內房股。

 

美歐日印錢難救經濟

陸東在評論環球局勢時指出,雖然美股累積不少升幅,但主要由聯儲局大量印錢帶動,因此前景難以向好。

他指,由歐美日三大國的資產負債表由2008至2013年已累計擴張了3倍,但貨幣流速不升反跌,令通脹低迷,反映實質經濟未有明顯好轉

反而資金為追逐回報不斷湧入金融資產市場,不斷推升債券及股市,在無實質支撑下,估計美股將有兩成左右的調整。

他認為,減債唯一途徑只有加稅和減福利,但各國紛紛舉債,債務增速遠高於GDP增長,長遠難以維持,因此投資者應為美元急跌做好準備。

他建議投資者買入黃金,估計長綫有望受惠美元貶值的趨勢。

 

港股今年有波幅無升幅

談到本港和內地股市,他就估今年餘下5個月,恒指將會在22000點至25000點徘徊,港股早前連升多日,主要與散戶入市、大行相繼唱好港股以及廣義貨幣供應(M2)上升有關。

不過港股企業盈利增長放緩,加上港樓下行機會大,令他堅信港股未改上落市格局,在缺乏企業盈利增長配合下,暫難重越25000點關口。

至於內地股市,他就認為必須要擺脫「人治」才能有大升動力。

雖然目前A股總市值的GDP佔比只有四成,遠低於其他國家的一比一左右,但由於股市的集資功能失效,無論企業要配股,上市都要經過漫長的審批,效率極低,甚至連單日漲幅超過10%也不可以。

因此在功能缺失下,A股要轉向牛市還需制度上的突破配合。

至於中國方面,他就認為中國正面對國有企業效率過低,人口紅利耗盡,高污染模式難以持續及金融系統結構性失效的四大難題。

因此改革將更重視打擊貪腐,向高增值及環保轉型,以及市場化,減少人治等方向進行,箇中的投資機會相當吸引。

他指,目前首要的是整治環境污染,因此以潔淨能源為主的股票將更值得投資,但由於風電光電等受制地理條件和成本等因素,仍難以大規模取代煤炭成為中國主要能源,反而燃氣可以大量進口,因此前景更向好。

他認為,負責採探和進口天然氣的兩桶油中石油(00857)和中石化(00386)正是受惠天然氣發展的大贏家。

原因是政府要推廣天然氣,必然要改善兩大能源商在天然氣上愈賣愈蝕的局面,估計其氣價有很大機會上調。

加上中俄間簽署長達30年的天然氣買賣合約,有望改善中國天然氣供應長期不足的局面,而兩桶油目前估值遠較海外同業低廉,息率達4至5厘,因此投資價值相當高。

 

華潤置地(1109) 中海外(688) 看高一綫

內房形勢險峻,由於庫存過高,一直面臨降價壓力,然而陸東對此並不擔心。

他認為,中國GDP一直跑贏樓價增長,這與過往日本及美國曾因入息追不上樓價增長而形成的泡沫爆破截然不同,因此即使面對限購及限貸打壓,亦未見樓價下滑,估計生活質素上升所帶來的換樓需求仍將繼續支持樓價。

陸東指,房企的盈利仍強,大部分內房企業的土地成本佔平均銷售價格都不高於32%,加現時內房股的市盈率已接近金融海嘯時的水平,股價相對每股淨資產價值折讓約45%,更低於11年的平均值折讓30%,現時內房股估值吸引。

他推介華潤置地(01109)及中海外(00688),主因是在國有企業背景下,其借貸成本及存貨周轉率均優於其他民營房企。

 

港樓價下半年至少跌1成

Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東指,本港樓價今年料跌10至15%,主要是因為一手樓盤供應增加,以及未來息口有上升壓力,改變資金流向的因素所致,不但政府陸續推出地皮招標,令風險上升,而且部分地區例如將軍澳及沙田九肚地皮愈來愈少中標,間接帶動未來樓價繼續下跌。

他預期,樓市未見底,若計算供樓負擔比率等因素後,樓價要跌一半才算見底,即資金成本及樓宇供應回復正常、息率升到3至4厘等情況出現後,樓價調整期才完成。

 

下跌周期 料延至2017

其實陸東自去年8月已作出驚人預測,估計直至明年底樓市會跌50%。但其後修正看法,指沒有發現龐大走資下,看不到樓市短期有急跌的風險。

陸東預期,下跌周期將延至2017年才結束,但整體仍維持調整50%預測。

反觀本港樓市,陸東就不敢樂觀,目前本港私樓總市值為GDP的3倍,與1997年高峰期相若。

另外,樓價增長更遠高於家庭入息增長,約600呎的單位價值為家庭收入中位數接近15倍,相當接近97年時的頂峰15.7倍,證明已響起樓價下跌訊號。

近日香港地產建設商會主席梁志堅表示,建築成本於過去三、四年已升至少6成,預期即使地價下降,短期樓價難有下調空間。

然而,屋宇署的數據顯示,發展商提交的每呎平均建築成本只有不足2,000元,陸東認為其他的成本只是地產商為谷高建築費而為樓宇「豪裝」所致,相較樓價佔比根本微不足道。

因此建築成本上升,樓價一定不會跌的理論已不攻自破。

加上他估計本港銀行在競爭激烈及成本持續向上之下,今年下半年將「捱不下去」要加息,因此屆時樓價將跌一成至兩成,甚至最差情況下可跌五成。

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