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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

樓市沉淪 經濟陪葬  

2013-03-23 05:12:20|  分类: 港人港地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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撰文:陳可恩、鄒銀欣 攝影:徐煥傑、李嘉羲 美術:麥穎聲

自去年十月起,港府連番出招遏抑樓市後,加上銀行最近調高新做樓宇按揭息率,終於使樓市進入冰封狀態。

雖然已有部分業主減價求售,並錄得數宗減價成交,但因銀行加息及調低物業估值,置業愈見困難,估計政府一天未退市,樓市交投仍持續淡靜。

然而,地產一向對本港經濟起舉足輕重的作用,樓市死寂一片,其牽連各經濟層面甚廣,港府為了樓價跌,隨時要本港經濟一同陪葬,屆時市民信心盡失,所謂推倒容易重建難,難保本港經濟不會回到九七年後的落泊光景。

政府連番出招,打擊買家入市意欲,令樓市交投銳減,再加上金管局上月要求銀行提高按揭業務的風險加權比率,終推高按揭息率,豐(00005)、渣打(02888)、生(00011)及中銀香港(02388)已先後調高新做按揭利率四分之一厘,終令二手樓市霎時進入冰封狀態。據美聯物業(01200)統計,過去一週,全港三十五個大型屋苑只有三十八宗成交,連續七星期低於百宗水平,打破去年十月下旬推出買家印花稅(BSD)及加強版額外印花稅(SSD)後,連續六星期不足百宗的紀錄。

美聯首席分析師劉嘉輝表示,過去三個星期,三十五大屋苑每週均不足四十宗成交,即使是在二○○三年沙士(SARS)爆發後,亦只是連續兩星期低過四十宗,所以過去三週是二○○二年有紀錄以來最長的「冰封」期。

此外,根據中原及利嘉閣的統計,在剛過去的週末及週日,十大屋苑各只錄得一宗成交,較上週末同期的六宗再跌八成三,十個指標屋苑中有九個屋苑「零成交」,市況比起SARS時期更見慘淡。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出,現時二手物業交投大幅下降,十大屋苑交投量創下歷史新低,流通量大大下跌,若情況持續,相信對整體經濟影響深遠。市場瀰漫悲觀情緒,有業主亦決定斬纜,如沙田碧濤花園三期翠柏閣一個三房低層C室單位,實用面積為八百七十一方呎,建築面積為一千二百零一方呎,原業主於二○一一年二月以六百三十三萬七千元一手購入後,眼見樓市愈升愈有,去年底以九百九十九萬元超高價放盤,卻乏人問津,直至今年一月,他才接受現實首度劈價百萬放售,二月份政府出招後再減一百七十一萬元,豈料再遇上政府以新「辣招」突襲樓市,直至三月再減五十九萬元至六百六十九萬元放盤。

 

蝕讓警號已響起

近日,這名業主在幾經議價後,終以六百四十六萬八千元沽出,實用呎價為七千四百二十六元(建築呎價為五千三百八十六元),五個月內四度減價,累積減幅達三成五。

若以購入價計,業主賬面賺十三萬一千元,但扣除佣金等開支後,該名業主實際需蝕使費離場。

美聯首席高級營業經理黃錦瀚透露,業主由於急於套現換樓,加上看淡後市才願劈價離場,他更直言:「該屋苑是自二○一○年政府出招後的首單蝕讓個案,樓市已響起警號。」另外,火炭榕翠園則錄得九七年貨蝕讓個案。

該屋苑中層C室,實用面積為七百六十六方呎(建築面積九百零一方呎)的單位,原業主於一九九七年六月在高位以七百三十五萬元連車位買入,一直企硬叫價七百五十萬元,但在政府出招及銀行加息夾擊下,最終要低頭減價八十五萬元,連車位以六百六十五萬元成交,實用呎價為八千六百八十一元(建築呎價七千三百八十一元),賬面蝕七十萬元,若計及其他雜費,預料要蝕約一百二十萬元。

豪宅市場的情況也好不了多少,港九主要豪宅本月至今僅錄零星成交,跑馬地禮頓山、赤柱富豪海灣連續兩個月零成交。

據中原資料顯示,九龍塘畢架山一號、畢架山峰本月仍然「捧蛋」,畢架山峰更是年初至今仍未發市,更有銀行將其估價下調百分之十至十五

有代產代理指出,早前有客人計畫以一千九百八十萬元購入畢架山峰某單位,適逢政府推出雙倍印花稅,銀行隨即下調該物業估價,借少一百五十萬元,客人立即擱置買樓計畫

 

影響遍各行各業

樓市與經濟環環緊扣,樓市進入冰封狀態,不少行業都開始受到衝擊。當中首當其衝者自是一眾地產代理。

樓市買家採觀望態度,大部分地產代理行的生意均全面告急。美聯副主席黃靜怡早前指出,現時地產代理的開單比率已由二○○三年時的五比一(即平均五個代理爭一宗交易)急升至目前的十比一,若以預計每月整體物業註冊量跌至約六千四百宗計算,現在逾八成從業員根本無法開單。

據美聯統計,本港十五個二手指標屋苑於上週末(三月十六日至十七日)的預約睇樓量共錄約一千一百三十三組,較上週末下跌約百分之十點三,是連續第三個週末錄得跌幅。成交更是買少見少,以將軍澳區為例,中原將軍澳區高級區域營業董事李玉祥指出,以前每年三月買賣都有約二百五十宗成交,但今個月只剩五十宗。

美聯預計,若往後的每月成交萎縮至約三千宗,屆時全港近三萬七千名地產代理,將會有近九成拿不到生意。

大型地產代理固然難搵食,中小型代理行的經營將更艱難,尤其現時不少大型地產代理已轉攻新盤,而新盤一向較傾向給予大型代理行作代理銷售,中小型行更難謀生。

為圖逆市求生,置業十八主席張肇銓指出,公司將會進軍細價樓較多的地區,希望多做上車客生意。

不過,美聯黃靜怡認為,若香港政府持續不作退市決定,預計將有三成地產代理商鋪及從業人員遭到淘汰,即地產代理商鋪牌照數及從業人數回落至約四千五百間及約兩萬五千人。

其實除了地產代理,樓市一旦逆轉,備受牽連的行業還包括建造業、裝修、傢俬、家電、搬屋、律師樓,以及銀行業務,當中對消費市道的影響也不容乏視,從而影響各行各業。

 

建造業貢獻良多

建造業在香港就業總人數中所佔比例為百分之八,比例遠高於國際金融城市,如倫敦只有百分之二點八、紐約則有百分之三點二二,就連災後趕於重建的東京,佔比也只是百分之七點五六,可見香港對建造業的依賴之高。

而其在去年所貢獻的金額亦高達六百五十四億元,佔整體本地生產總值(GDP)的百分之三點四。

雖然早前政府宣布加快未來五年興建公營房屋的速度,令未來五年的公營房屋建屋量增加至七萬九千個單位,但建造業主要仍是靠私營項目支撐,其佔了香港整體建造項目的六成,當未來本港十大基建工程完成之後,私樓興建量又急跌,對整個行業的影響仍十分慘重。

樓市死寂,也會波及搬屋及裝修市場,有搬運公司生意大跌兩至三成,裝修師傅亦嘆生意減逾半。

註冊小型工程承建商聯會會長陳國雄說,樓市交投淡靜,對「飾面」的室內裝修生意打擊最大,裝修工人日薪由去年年尾約一千三百元,已跌至近日約九百至一千元。年初至復活節期間都是裝修淡季,加息令業界生意更淡靜,而暑假開始的裝修旺季,將更能看到影響。

至於樓市淡靜對律師等專業人士的影響,律師黃國桐談到:「業界自九七年後,都明白到樓市難以一路風平浪靜,加上近年來,樓契收費與樓價脫勾,收費較低,一宗交易才收約萬元,所以一般大律師都會分散業務,少主攻樓契,但不排除中小型的律師行會受到打擊。」中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量甚至認為:「樓市無成交,地產代理、搬屋、裝修的生意影響一定大,未來幾個月可能會有結業潮。」政府統計處在三月十八日公布,去年十二月至今年二月的本港失業率為百分之三點四,仍維持在一個偏低水平。然而,這種平靜尚可以維持多久呢?

樓市引發的就業危機是香港經濟一大隱憂,而其漣漪效應甚至可波及本地的金融穩定。

多年來按揭業務都是香港銀行業務的重要一環,但「辣招」後,有關業務嚴重受到打擊。

根據中原按揭經紀研究部資料顯示,二月份銀行現樓按揭登記共有七千三百六十九宗,較一月份回落百分之十二點二。

除了是連續十九個月維持在一萬宗以下水平,更創下過去十個月新低,而該公司董事總經理王美鳳相信,今年上半年現樓按揭登記數字將持續偏軟。

 

銀行生意勢大減

目前按揭貸款佔本港整體貸款組合約三成,當中四大銀行中銀香港、豐、生、渣打已佔了該市場的七成比例。

以中銀香港為例,去年上半年的個人貸款增長了八十億港元(百分之三點九),其年報上就直指其背後主要動力就是因為住宅按揭貸款增長了百分之四點六,但在新招重壓之下,按揭的動力將成為絕響。

分析普遍認為,銀行在按揭市場佔有率愈大,所受影響愈深,是以現時已有不少銀行謀求轉型,如星展香港行政總裁龐華毅透露,按揭貸款佔整體貸款組合比重,已由二○一一年的百分十四下降至去年的百分之十二,預期今年有關比重將進一步下降至百分之十一。

為銀行提供風險管理顧問服務的鵬睿金融諮詢董事總經理劉鵬直指:「一旦加息,樓市調整是肯定的,屆時銀行壞賬勢必增加。」而一旦銀行業有任風吹草動,佔了香港GDP百分之十六的金融業亦將難逃劫數,屆時整體經濟環境恐會陷入困境。

近日塞浦路斯出現金融危機,歸根究底,是因為幾年前希臘樓市興旺時,當地銀行大量貸款予希臘的業主和地產商,最後希臘樓市爆煲後,塞國銀行一手銀主盤,遂瀕臨破產,政府也沒有足夠資金打救,甚至要求IMF援助。

塞浦路斯與香港有不少相似之處,除了皆為細小、靈活而開放的經濟體外,其身在歐羅區,無印鈔能力和貨幣政策自主權;亦似香港受制於聯繫匯率制,利率必須緊隨美國。

雖然塞國危機在港上演可能性甚微,但也有值得香港借鑑的地方,尤其樓市危機所牽動的連鎖災害就不得不防。

 

信心推倒易建立難

去年樓價愈遏愈升,不少人趁高價沽出物業,使本港晉級為百萬富翁的人數再創新高。據花旗銀行的調查報告顯示,在三千零六十六名受訪的香港成年市民中,若撇除房屋、商舖等物業,有一成一的市民擁有流動資產多於一百萬元或以上,以此推算,即全港有六十萬一千名百萬富翁,較二○一一年的五十二萬七千人增加百分之十四,人數為○三年以來的十年新高。

報告指出,百萬富翁擁有的淨資產平均值升至一千三百一十萬元,是有紀錄以來首次突破一千萬元大關,其中物業資產佔百萬富豪的淨資產總值六成三,較一一年下降百分之九,反映樓價高漲促使不少百萬富翁乘機沽貨。

此外,有三成二的新晉百萬富翁是透過賣出手上物業套現,從而躋身為百萬富翁之列,比例較一一年高出一倍,由此可見樓市所催化的財富效應有多大。

換言之,樓市一旦下挫,對經濟的影響顯然是牽一髮動全身,其連鎖效應實在不堪設想,猶如上一次的樓市週期般,當市場失去信心,要「鹹魚翻生」是何其困難之事!

近年樓價高升,樓價經常被拿來與九七年比較,以示樓價的瘋狂。

然而,九七年吹起的亞洲金融風暴,其破壞力相信不少港人仍記憶猶新。

當年的樓價如跳樓機般由高處急墮,泡沫爆破,香港樓市進入死寂狀態,部分以高價投地的發展商更一度陷入財困,而即使大型發展商也爭相減價,促銷新樓盤套現,樓價自然不斷向下。

單計九八年,大型私人屋苑的樓價便跌近四成。

 

失業率急增四倍

一場亞洲金融風暴,以及前特首董建華時代的「八萬五」樓市政策,不但推倒了經濟,將樓市推入萬劫不復的境地,更推倒了市場的信心。雖知道市民對市場失去信心,要重新建立談何容易。

香港此後經歷了差不多七年的經濟調整,再加上在○三年受到SARS疫情的衝擊,經濟在五季內收縮了百分之八點七,失業率更從百分之二點一升了四倍至百分之八點五,樓價在六年內下跌七成,物價在五年內亦下跌了百分之十五。

根據中原地產的數據,樓價在九七年十月開始一直尋底,中原領先指數(CCI)由一百點八五,跌至二○○三年八月的三十一點七三才見底反彈。

樓價大跌更使不少業主頓時成為負資產,業主資不抵債又無力供款,當時銀主盤一度達逾千個,直至○三年受經濟積弱及沙士事件雙重打擊,銀主盤更累積逾四千八百宗的超高水平。

至於負資產的宗數更驚人,○三年第二季更錄得十萬五千六百九十七宗;直至去年第三季,金管局並無錄得任何負資產住宅按揭貸款個案,負資產年代才暫時告終。

其實在這六年間,政府並沒有袖手旁觀,曾試圖推出多項政策以冀重建市場信心。

為避免樓市硬陸,政府於九八年五月先推出首輪救市措施,包括將樓花預售期由完成前的十五個月延長至二十個月、超過一千二百萬元的豪宅可豁免需抽簽的規定、暫時取消四項針對樓花轉售及公司買家的限制炒賣樓花措施、簡化購買住宅樓宇按揭計畫,以使銀行確切知道可得到多少流動資金去擬定貸款計畫。

可惜事與願違,市場對此反應不大,政府在一個月後再接再厲,除了將九七年十月發表施政報告時,為九八至九九年財政年度預留的「首次置業貸款」,由三十六億元增至七十二億元,藉此將合資格家庭從六千戶增至一萬二千戶外,又增加「置業貸款」的名額,從四千五百增至一萬名,另又免繳當年第四季度差餉,以刺激市民置業的意欲。其中,最為市場矚目的便是政府決定即時停止賣地九個月。

直至一九九九年,政府首次推出勾地政策,將預算售賣的土地,放進了一份「勾地表」中,直至發展商向政府表明購買意向,並且承諾願意支付一定土地價格,政府才會把這塊土地推出市場拍賣。

 

「孫九招」效用不大

在一連串措施下,樓市未見復甦,只是暫時止跌,但二千年科網熱的興起與其快速衰落,就進一步打擊香港樓市,時任房屋及規則地政局局長的孫明揚,於二○○二年十一月推出「孫九招」,正式改變香港的土地政策,全面限制土地供應,包括以勾地方式全面取代定期賣地,並暫停勾地一年。

另外,政府又明確提出要即時結束居者有其屋計畫,並終止出售公屋,居屋從此壽終正寢。

之後還有沙士爆發,樓價最終還是要再多跌八個月才見底回升。

據政府數據顯示,香港的經濟於二○○五年始能全面復甦,GDP止跌回升,按年錄得百分之七點三的增長。

如今,政府不斷出招打壓樓市,如收窄按揭成數、推出額外印花稅及買家印花稅等,美其名是為樓市健康平穩發展想,但實際效果只是遏止了成交。

至於最近出現所謂劈價沽貨,相信只是個別實力欠佳的投資者減持手頭盤源而已,因為本港按揭息率還只是約兩厘水平,個別大銀行最近增加按息二十五點子,只限新做按揭,根本沒有影響透過按揭持有物業人士。

由此推算,當這一輪零星的減價成交完成後,樓價有望於高位企穩,除非經濟環境逆轉,那時樓價或會急墜,其殺傷力或不遜於九七金融風暴。

當年本港用了近七年時間才重新建立對經濟的信心,如果政府真的推倒了樓市,香港經濟將會再次沉淪

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