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Bear in Mind Ox

股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

2012年03月03日  

2012-03-03 07:06:03|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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樓市真反彈

撰文:陳可恩鄒銀欣 攝影:吳敏儀 美術:陳洛

本港天氣乍暖還寒,但樓市已經熱辣辣,成交量及樓價均急速猛漲,久違了的業主反價、買家搶盤、睇樓要排隊等場面又再出現,勢頭之猛,連地產界人士亦嘖嘖稱奇。

事實上,樓市多年來不乏實質支持,只是市場一直未能找到具指標性的數據,但政府統計處上月底公布去年人口普查結果,終揭開了過去十年樓價上升的原因,當中包括家庭數目增加、購買力激增、小型家庭湧現等,一草一木都對未來樓市起了關鍵的示。

今期本刊利用人口普查結果詳細闡釋樓市的主要支持因素,有業界人士更預言,今次樓市並非一般小陽春,而是真反彈,當中細單位更會成為未來十年主流,並奉勸上車客,計好數就要入市,早買早享受。

外圍經濟憂慮逐漸紓緩,新一年銀行又要重新「跑數」,按揭貸款之門再度大開,加上準買家去年一直觀望政府有何板斧壓抑樓價,積存了不少購買力,因此當農曆新年後財政預算案未有新措施後,買家蜂湧入市上車,當中以中小型住宅單位最搶手,根據利嘉閣地產研究部數據資料顯示,上週六、日全港有多達三千二百二十組客睇樓,較前週高出百分之五點一,二月份十大屋苑合共錄得七百七十六宗成交,較一月急增二點九倍,創一年來單月新高,單是魚涌康怡花園,二月份共錄得逾六十宗買賣成交,比起一月份僅得十宗多出五倍。

買家趕上車

至於細價盤「集中營」將軍澳區就更為旺場,睇樓客絡繹不絕,將軍澳中心、新都城、都會等三大屋苑合共錄得二十宗成交,較前週高出一點五倍,業主提價、買家搶盤等消息此起彼落,甚至有業主撻訂重售多賺數十萬元,將軍澳都會五座中層H室,二月中以七百七十萬元售出,及後有買家以八百一十八萬元洽購,業主隨即撻訂轉售予新買家,扣除賠訂等成本都仍有利潤。

在電視台任職節目監製的陳小姐,上週五與男友斥資三百三十八萬元,購入將軍澳中心一個五百八十六方呎的兩房單位,準備將來結婚之用。她坦言由去年八月起便不停睇樓,準備待樓價跌夠一成入市,但眼見近期樓市復甦勢頭甚猛,擔心樓價一升沒回頭,於是睇樓十分鐘便恐慌性買入:「我每隔一個星期睇一個地區,主要搵五百至六百呎的單位,預算是三百萬至三百三十萬元,當時樓市靜,諗住慢慢揀到,連珀麗灣都入去睇過。

本來我諗住農曆新年前買,但今年新年來得早,最後唔夠時間,點知拖到新年後突然旺番好多,試過睇樓都要外面排隊等,後來睇中一個單位,我們考慮一晚,就被人截足先登,所以今次呢個單位,我覺得鍾意就即買。」

對於會否擔心政府再出招打壓樓市,她坦言早有心理準備:「先前我們都覺得樓價會跌,但等半年都等唔到,再想到有個中學同學,幾年前結婚一直話睇定先,但拖到今時今日都仲係租樓,佢租將軍澳中心每月都要一萬零五百元,一年都要十二萬元,四年已經差唔多五十萬啦!夠畀首期了。」她表示,現時做九成按揭,分二十年還款,每月不過一萬六千元,佔他倆收入還不足三成,由於打算長久自住,相信即使樓價下跌,也賺了租金當補償。

不是小陽春

事實上,以往農曆新年過後,本港樓市通常都會出現小陽春,但不足一個月就回復平靜。不過,中原集團創辦人施永青認為,今次的小陽春與別不同:「小陽春係貶義詞,意思只係升一段短時間,但我覺得今年是好年,年頭個價係受歐債危機等的消息壓抑出來,今年應該會係年尾價高過年頭價,而且現時香港對於外圍的壞消息已經麻目,阻嚇力減弱不少,中國經濟又不受影響下,市民置業的信心會返來,所以我覺得今次係真反彈,升幅可以持續一個長時間。」

他表示,近來股市表現好轉,亦有助增加買家入市信心,成為樓市續升的鞏固基礎:「近期股市都好,之前觀望遲疑態度的人都出來買樓,再加上大陸重新放鬆銀根,內地企業唔需要問香港銀行借錢,銀行就可以做多按揭,呢期都減番按息呀!不過,最重要都係今次升市由用家帶動,而且由細價盤開始,多人上車後,就會帶動換樓人士又多,由底逐步逐步上,唔似過去突然得一兩間天價豪宅成交,係有實質支持。」

他認為,本港樓市擁有中國經濟的利好因素,對今年樓價感到樂觀:「其實所謂的外圍經濟影響香港,最主要都係中國,若果中國不受歐美影響好深,香港都唔會有咩事,加上中國政府有籌碼可運用,好似去年佢覺得升得太勁,咪收緊銀根壓樓市,今年中國好似慢慢放鬆,相信經濟會有好大反彈,會有百分之八以上的經濟增長,香港一定可以分一杯羹。即使歐美再有咩壞消息,香港傾向性唔會有太大影響,畢竟中國經濟好這個利好消息好強。」

人口普查:樓價升理據足

施永青從其經驗及市場現象睇好樓市真反彈,香港城市大學工商管理碩士課程主任曾淵滄則從最新公布的二○一一年人口普查數據,預言細單位仍會供不應求,樓價續升的機會甚濃。

家庭增長超供應

上月底,政府公布去年人口普查結果,其中與樓市有直接關係的,莫過於香港家庭的增長情況。過去十年,本港家庭住戶數目,由二百零五萬三千戶增至二百三十六萬八千戶,上升了一成半,即是說,本港平均每年新增近三萬二千個家庭。曾淵滄解釋:「家庭數目增長率高,是因為香港的家庭愈拆愈小,愈來愈多人未結婚便會遷出原來的家庭,而愈來愈多人離婚分居,亦會增加對房屋的需求。」

不過,回看過去十年屋宇署的落成私人住宅單位,合共只有近二十萬四千個,只及新增家庭的六成四,當中只得○二年的落成量超過三萬個,自○五年起更從未多於二萬伙,反映過去十年住宅單位供應一直追不上需求。此外,即使前年起政府密密推出土地拍賣催谷供應量,但一○及一一年的施工量,亦分別只有一萬三千四百個及一萬零三百個,雖然較○八及○九年有所回升,但仍未及每年平均新增家庭數目的一半,就是加上現時七千個一手貨尾單位,也未能滿足市場需求。

購買力追上樓價

需求增加之餘,人口普查亦同時揭示家庭購買力有急升趨勢。過去十年,家庭平均收入中位數,由○一年的一萬八千七百多元增至二萬零五百元,整體增幅雖然只有百分之九點五,然而月入超過兩萬元的家庭卻有大幅增加的趨勢。由於現時銀行批出的樓宇按揭,限定貸款人每月供樓款項不得超過家庭收入比重五成,以現時一個四百呎單位閒閒地都要二百萬元計,上車客普遍每月供款都達八千至一萬元,因此研究月入兩萬元以上的家庭購買力,更有代表性。

現時月入兩萬元以上的家庭,達一百二十四萬多戶,比起十年前增加了兩成七,遠超整體家庭的百分之九點五,其中月入逾六萬元、八萬元及十萬元組別的增幅最為驚人,分別上升五成六、五成九及六成七。

雖然中原城市領先指數反映樓價較十年前上升一倍,但再計及通脹因素,其實樓價未有脫離市場購買力,樓市節節上升,有本地實質因素支持。

供樓愈來愈輕鬆

另一邊廂,現時實際按揭息率僅二點三厘,遠低於十年前的七厘水平,供樓負擔下降,配合市場購買力增加,再加上買樓可對抗通脹,無論自用還是投資,都相當惹人垂涎。事實上,人口普查更揭示了對樓市另一利好數字,就是愈來愈多人完成按揭供款。報告指出,目前全港有五成二的家庭,即一百二十三萬三千個家庭擁有自己的單位,當中約六成已完成按揭供款,反觀十年前已完成供款的只得五十萬戶,佔總數只有四成八。

細單位未來主流

曾淵滄指出,供樓人士減少,代表更多人有望在未來再度走入樓市:「買樓一向是香港人最核心和基本致富方法,好像二十年多前買美孚新,現在已升值多倍。

所以當不少家庭完成按揭,手頭都比較鬆動後,都會心動再買樓。」他續說,按揭還款期往往以十年計,利息變化直接影響每月還款利息以及還款年期,由於美國聯儲局講明會延長低息政策至一四年底,用家會覺得供抵過租,投資者亦會傾向買樓保值抗通脹,令市場一窩蜂搶購物業。

在供不應求的大前提下,樓市再起已成定局,曾淵滄認為中小型的單位將是未來十年的市場主力。事實上,人口普查亦揭示,小型核心家庭已成趨勢,十年前,四人以上的家庭數目仍有一成七,但現時則降至一成二,社會上八成八都是四人以下的家庭,未來中小型住宅會是主流需求。

曾淵滄說:「其實五年至十年前,基(00012)這類地產商已知道未來應主攻小單位,但後來內地人湧來香港投資樓市,地產商為了迎合他們的需要,才不停供應大單位,但亦因此造成今日細單位供不應求的局面。」

計好回報可攻可守

過去一個月樓市急速上升,筍盤買少見少,無論上車客或投資者,皆猶疑應該見升追升,還是靜觀其變,既怕買貴貨,又怕錯失時機。資深投資者黎汝遠認為,以租值回報計算,是其中一個較具防守性的辦法:「有租金支持的屋苑個價都會好,如果真係買突然供唔掂,都仲租得出嘛,所以租值呢個因素好重要。」

他補充說:「如果有得揀,海景梗係最好啦,起碼較保值,一般海景同園景個價都差成三成,不過就要注意個海景係咪永遠都唔會有擋住,如果唔係,咁就寧願揀園景喇,起碼唔會因景觀突然有改變而個價跌啦!」

荃中價細回報高

現時市面上銀行的實際按息約二點三厘,計及管理費等開支預多一厘作緩衝,上車客入市只要比較市場租金回報有三點三厘以上,大概已做到「退可守」,即使突然失業無法供樓,仍可放租單位支持供款。經本刊統計,五十大指標屋苑中,港九新界都不乏租金回報率達四厘的屋苑,細價盤天堂大圍金獅花園的租值更達五點一一厘,不過,金獅花園的實用面積不足七成,因此不算是保值的上車盤。

租金回報有四點四厘的荃灣中心,仍有部分單位在二百萬元以下,屬市場上佳的上車盤,屋苑單位面積由二百八十七呎至六百四十二呎,買家可按不同需要選擇。中原地產分行經理余仲平指出,荃灣中心雖然離港鐵有十分鐘車程,但因附近有巴士往機場,以及鄰近港安醫院,所以不乏專業人士如空姐及護士租住。

荃灣中心的另一優勢,是管理費僅每呎一元一角,若以一個四百零四呎的單位計算,每月的管理費僅四百四十四元,使費較低。余仲平表示,荃灣中心二月份首二十二日已有十二宗租務成交,平均呎租十七元,若以市值租金七千五百至七千八百元計算,管理費佔租金僅百分之五點七至五點九左右。

不過,黎汝遠認為,若要顧及租值能力,港島或九龍區的大型屋苑更為優勝。現時港島區三百萬元左右的上車盤實在不多,例如嘉亨灣的租金回報雖然最高,但動輒都要六、七百萬元,在計及租值、回報及樓價後,老牌的大型屋苑南豐新為少有符合上車的屋苑。

港島揀南豐新

中原地產康怡及魚涌區區域營業董事許志凌指出,南豐新村屬本港少數以細單位為主的大型屋苑,加上景觀、間隔或價錢均理想,因此升值能力較佳之餘,抗跌力亦相當強:「呢個屋苑鄰近太古坊,租務一向活躍,即使去年市道最低迷時,租值都無跌過。」管理費方面,南豐新三個面積的管理費不一,除了四百多呎的單位每呎管理費約一元外,六百多呎的單位管理費每呎僅八毫。「兩房的租值最為理想,港島區來說,萬一二蚊租個四百幾呎,平均質素又好,真係冇乜其他選擇,所以都好多人吼。」

九龍區方面,回報率以九龍灣淘大花園和德福花園最為吸引,兩者的租金回報率分別達四厘及三點九厘。利嘉閣地產中九龍區域經理莊鎔溶指出,兩個大型屋苑均屬於九龍區交通便利的地方,投資自用都甚為安全,基本上不用煩惱出租問題。

淘大德福不愁租

她指出,區內細單位較少,當中以淘大三百多呎的細型單位最渴市:「最平二百二十萬元已經買到,而且出租率極高,月租達到八千至八千五左右,呢價好搶手,管理費為每呎一點六元,減埋管理費都仲有八千元淨收入,回報不俗。若揀二期的一、二、三及八號仲好,因為可以望到東九的發展項目,二十樓以上的單位更加可以望到海景,租值會更好。」

最後施永青則提醒上車人士,買樓時必須做足功課,多睇幾個不同的樓盤,扑搥買樓之前,最重要是計清楚自己的負擔能力才上車。

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