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夫婦積蓄90萬 擬買樓收租抗低息  

2012-03-26 00:55:19|  分类: 投資理財 |  标签: |举报 |字号 订阅

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夫婦積蓄90萬 擬買樓收租抗低息

撰文:賴詠諾 中原理財營業董事   欄名:理財個案分析

個案背景︰讀者毛先生問:本人34歲,與太太同住於東涌一個900呎單位,市值約430萬元。

夫婦合共月入約5萬元,存款90萬元。每月家庭開支約21,000元,另供樓7,000元,按揭年期尚餘28年。

本人近日聽朋友說置業收租為賺錢好方法,與太太商量後,打算大屋換細屋,以多出來的金額於同區多買一個單位,暫定還款期20年,作收租之用,令收入增加。當中有以下2個疑問,希望能解答:

 

一、買樓收租是否本人現時的好選擇,置業前需注意甚麼?

二、應考慮那些因素以計算回報或支出?

 

---------------------------------

首先,毛先生在確定計劃前,先向專業人士查問,沒胡亂作決定,值得欣賞。

近年部分市民眼見銀行存款利率低,開始打算買樓收租代替收息。買樓好處除有租金回報,還有投資價值,吸引不少投資者。

由於毛先生欲以買樓收租作投資,供樓支出與租金收入為第一項需要注意的地方。每當樓按揭利率處於低水平,市場上便較易出現「供平過租」的情況。

最近一次「供平過租」的時期始於08年中,在金融海嘯後,環球的寬鬆貨幣政策進一步把息率推低至異常低水平,加上市場流行拆息按揭(簡稱H按),樓按利率於29年至今處於低位,令「供平過租」的情況持續。

 

1. 先計回報率及供樓負擔

以現時細價樓約250萬元計,首期3成,7成按揭,還款期20年,利率2厘,每月供樓開支約8,800元。

若租金收入高於8,800元,便是「供平過租」。

以月租8,800元的250萬元樓價計算,租金回報率4.2%。

所以毛先生置業前可先尋找租金回報率達4.2%的物業,作為考慮的第一步。

筆者建議毛先生可調整還款年期,以降低每月供樓支出。

如把還款年期由20年延長至30年,每月還款即由8,800元減至約6,500元,租金回報率約3.1%,大大擴闊毛先生的選擇。

 

2. 預計銀行加息全盤考慮

第二要注意的是,由去年起銀行接連上調H按息,目前不論H按或P按,實際按息已達2厘。銀行加息因素也是毛先生要注意的地方,基於加息周期愈趨接近,市場主要趨勢漸傾向「租平過供」,小心供樓開支上升加重負擔。

加上政府推出額外印花稅後,投資者多轉為長綫,入市後把單位放租,租盤增多亦令租金受壓,令去年租金升幅及升速皆不及樓價,以致部分屋苑現時已由「供平過租」變為「租平過供」。若日後步入加息潮,此情況會變得更明顯。毛先生置業前應留意樓價及租金走勢。

筆者在此提醒,「供平過租」或「租平過供」,只是一個簡單的比較,不能單單比較每月供款及租金,而是需作全盤考慮,包括首期預算、還款及持貨能力、長短綫換樓計劃及對後市看法等。

舉例,毛先生現時銀行存款約90萬元,一旦以樓價3成(75萬元)作首期,加上律師費、釐印費、經紀佣金等開支,流動資金即大減。加上由2010年11月20日起,非自住物業之按揭成數不可超過5成,毛先生必須要預留更多資金作首期。

 

3. 評估還款能力生活轉變

毛先生也要評估還款能力,可從供樓負擔比率顯示。

供樓金額佔毛先生家庭收入的比例,以供樓金額及當時家庭入息中位數而定。現時毛先生一家月入5萬元,供樓支出只能少於25,000元;建議毛先生最高供款為2萬元。

筆者再三建議,準買家在考慮入市前,宜備有足夠3成首期、每月總供款佔入息比率定於4成以下之健康水平。

最後,置業後還有管理費、差餉等要負擔,毛先生可先扣除相關費用再仔細衡量。

現時毛先生可留意自己是否有足夠能力付首期,然後再計算每月供樓開支。

筆者感到毛先生希望大屋搬細屋,多買一層樓收租以增加收入,也是希望與太太日後過更好生活;但也應與太太詳細商量,因計劃一旦實行,毛先生夫婦二人便要擇居比現時面積為細的單位,或會不習慣,所以這是金錢以外的另一個考慮因素。

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