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Bear in Mind Ox

股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

政府樓市政策一團糟  

2012-12-29 02:56:52|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     二○一二年已進入尾聲,本以為港府新行政長官上場後,本港樓市熱度可以稍為減退者,全皆失望而回,樓價反而因為梁振英的上場而急升,且升勢由過去幾年從瘋狂的豪宅市場,漫延至細價樓甚至車位市場。

     梁上場後的所謂遏抑樓市措施,也只多延續曾蔭權時期的政策,新出籠的買家印花稅(BSD)似是新招,卻招來惡評,反可能限制樓市供應,進一步推高樓價。

     梁之樓市政策惡劣至此,真可怒也。

     為遏抑續升不跌的本港樓市,政府於今年十月二十六日推出所謂「雙辣招」,包括新招BSD及加長特別印花稅(SSD)期限至三年,結果樓市即時受壓,中原城市領先指數(CCL)連跌三週,中原城市大型屋苑領先指數(CCL Mass)連跌兩週,但也僅僅是跌了兩、三週,按本月二十一日公布的最新指數,CCL升至一一四點九七,CCL Mass升至一一三點五,兩者俱連升兩週,反映措施成效短暫,且未能達致遏抑樓價之效,成交反而大幅萎縮,證明政府的雙辣招根本無用

     由於美國進一步擴大買債規模,推出被市場視為QE4的新一輪量化寬鬆措施,熱錢持續湧港,金管局被迫不斷拋售港元以壓匯價,本港銀行同業拆息(HIBOR)也一直低企,相信是樓價未肯回軟的原因之一

     政府最近宣布明年首季賣地量,包括推出六幅位於九龍、新界的住宅地,一幅商業地及一幅酒店用地,其中住宅地可提供三千個住宅單位,是本財政年度最多,顯然是希望給予市場訊息,當局會透過增加供應來紓緩樓價上升壓力。

     然而,政府多次明言未來建樓地皮供應有限,當中包括要預留大批地皮予「丁民」建丁屋之用,開發東北計畫又未能落實,所謂增加供應根本難以落實,而新公布會把大圍站上蓋項目重新招標,但此項目規模龐大,之前一次已是流標收場,是否能成功賣出項目頗成疑問。

     換言之,這次政府的增加供應之舉,最終對遏抑樓市效用肯定不大。再者,私樓供應意在發展商,如果他們不合作,有樓不買,政府增加幾多土地供應也是徒勞無功。

     此一方面,政府最近便在BSD新稅制與發展商鬧得很僵。

     地產建設商會與政府代表經三次會晤後,商會方面表示有關修改BSD建議全部被政府否決,當中包括豁免本地公司繳付BSD都不獲接納,勢影響發展商往後的收舊樓重建項目,地建會執委會主席梁志堅會後更表示以後的重建項目由「市建局做晒」。

     其實發展商有關BSD的部分要求不算過份,例如政府可豁免涉及舊樓重建項目的公司BSD,其實更有鼓勵發展商加快建樓的步伐,也是一種增加供應之舉。

     如今採「先收後退」的方法,表面似乎發展商未有損失,但要知收舊樓非一朝一夕之事,且發展商多是借錢建樓,先收後退會讓他們增加利息成本及投資風險,對政府拒絕種種BSD的修訂案自是火上心頭。

     BSD草案會於週五(十二月二十八日)刊憲,下月九日在立法會首讀。

     另有前朝政府推出的置安心計畫,容許市民先租後買,其實也不失為讓年輕一輩或未有能力置業者邁向置業路的台階,無奈梁政府也許不認同前朝理念,將之變為一般居屋或夾屋出售,定價卻不比鄰近二手盤平得多,管理費更是高絕鄰盤,叫上車人士如何負擔,情況與九七年樓市高峰期出售天價居屋無大分別,最終引發後來的居屋業主跳船而去,要房署回購善後。

     如果要徹底解決本港房屋問題,一是從供應方面手,則政府必須解決丁屋地問題,開發東北等新區或以填海來增加供應,縱使這些方法難度較大,但作為負責任政府又豈能知難而退

     至於推出BSD及加強版SSD只會破壞本港自由市場美譽,又限制了市場供應,如此一來,倒不如取消聯繫匯率或擴闊與美元的波幅上下限,從匯率方面壓低樓價

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