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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

阻截樓市狂升的三個因素  

2011-02-12 09:57:01|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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讀友JOHNNY提出對2011年樓市走勢的看法:

「2009年,美國和中國相繼推出量化寬鬆政策,使大量熱錢充斥市場,流入香港推高物業價格,盡管政府連番出招為樓市降溫,但無阻樓市升勢,市場仍對樓價持續升溫有所共識,主要是低息環境持續,低供應量和熱錢繼續流入等因素,使市民相信購買磚頭保值是不二之選, 但現今,樓價已在相對高位,樓市是否真的仍可受惠此等條件而持續造好呢?

以下會就幾個因素剖析樓市於2011年的走勢:

1. 資金成本上升

2010年11月,美國推行二輪量化寬鬆政策,企圖透過購買國債推低長債債息,減低美國業主供樓負擔,但事與願違,息率不跌反升,至2011年初,10年期國債升至3.4%,估計今年可達4%,正正反映了劵商對美國經濟復甦的預期,而美債變得吸引使香港樓宇的收租回報變得相形見絀,另外,香港今年將取消存款保障計劃(無上限已取消,現時為$50萬),屆時部分熱錢會離開香港,使銀行同業拆息抽高,資金成本上升令樓市停滯不前。

2. 利率因素

美國失業率高企,要大幅加息恐怕十分困難,但根據以往經驗,大印銀紙之後兩年,通脹便隨之而來,現在幾個新興國家已經飽受通脹威脅,最近開始蔓延至英國,相信美國也不能獨善其身,只是時間問題,加息將會是唯一的方法控制通脹,像現在的中國和印度。加息將直接加重港人供樓負擔,如果按息加一厘,供款便增加9.45%。雖然今年加息機會不大,但在加息預期下,樓市亦難穩步上揚。

3. 銀行借貸意願

本以為踏入2011年後,銀行為跑數,會大力谷樓宇按揭貸款,但事實是銀行估價不足,明顯不太願意放貸。

以往,準業主只要把臨約遞交,如成交價與估價不差5%。最後銀行皆願意妥協而估足價,但自政府上年年尾出招後,銀行放貸態度明顯有變,買家難取得足夠的貸款,如要達成交易,買家便需要多付首期。

在此情形下,樓市必然受到負面影響。相信市場消化掉一批較貼價的貨源後,樓市成交將會進入膠着狀態。

本人認為2011年樓市將會有別於過往兩年的升市,主要受到通脹預期的影響,使市場充斥加息預期,而資金成本上升亦會令部分熱錢流走,使樓價停下來。

個人估計,在今年上半年樓價仍有10%升幅,4月後,貼價盤被市場吸納後,大市便歸於平靜,而下半年,在許多不明朗因素影響下,樓市有在高位回調5至10%可能,全年計只是平手收場。

tsang Johnny」

www.facebook.com/hktongwing

撰文:唐榮


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