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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

新界屋苑 難追九七  

2010-08-15 08:42:06|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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Text:鄭配珈 Photo:張文康 Design:林國基

自從樓市步出整固期後,不論成交量及成交價節節上升,近月賣地成績理想,似是於熾熱的樓市上,再火上加油。其實,月前已有不少屋苑錄得超越九七年高峰期樓價的成交,不少大型屋苑平均成交價與九七年高峰期差幅,亦愈拉愈近,最少的只差不足百分之二

不過,大部分樓價即將重返九七年高峰期的屋苑,多數位於港島及九龍區,至於新界區的屋苑樓價仍然遠遠落後,好似九七年時還貴為豪宅的深井浪翠園,呎價更一沉不起,與當年比差超過五成。

另外,天水圍嘉湖山莊亦相差超過四成三,就連荃灣愉景新城也差逾三成八,證明今年樓市熱並未有蔓延至全港。

樓市火氣沖天,成交量直逼九七年高峰期之餘,隨樓價上升,近日也愈來愈多「蟹貨」開始鬆綁

據美聯(01200)資料研究部以土地註冊處註冊個案分析,今年七月錄得已知上一次於九七年(簽約日期)購入的住宅買賣註冊個案,共有約四百六十七宗,當中賬面獲利約一百零八宗,較六月錄得的六十九宗,大幅急升百分之五十六點五。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說:「皆因樓價上升,大型屋苑平均呎價逐步逼近九七年,以全港五十大屋苑註冊個案計算,當中七個屋苑上月平均呎價,較九七年高位差幅達一成以內,最接近的是北角城市花園,七月份平均呎價與九七年高位平均僅相差百分之一點九。另外,西灣河鯉景灣、魚涌太古城、華蘭花園、百福花園,以及紅磡黃埔新村差幅則不足一成。」

九七貨重見利潤

由於上述的大型屋苑平均呎價逼近九七年,所以七月份一百零八宗「九七貨」獲利個案中,較多個案來自城市花園、太古城及鯉景灣等,分別錄得四宗、三宗及兩宗。不過,雖然美孚新平均呎價與九七年高位仍差約一成,但上月仍錄得三宗「九七貨」獲利個案登記。

不過,講到賬面獲利方面,傳統藍籌屋苑「九七貨」的賺幅,卻不及豪宅屋苑的「九七貨」。

上月賺幅較多的「九七貨」是跑馬地雲地利台C座低層五室,原業主於九七年四月以一千四百七十萬元購入,上月以二千六百八十萬元轉手,賺幅高達百分之八十二點三。

還有北角賽西湖大廈八座低層C室,錄得一千三百五十五萬元轉手,較九七年一月的購入價七百九十八萬元,升百分之六十九點八。

港九屋苑返家鄉

雖然從以上數字顯示有不少「九七貨」已鬆綁,但上月錄得的四百六十七宗「九七貨」轉售個案中,卻有三百五十七宗為蝕讓及平手離場。

其中沙田第一城、荃灣中心、海濱花園、東港城、嘉湖山莊等屋苑,上月並未錄得「九七貨」獲利成交。

其實,全港五十個大型私人屋苑中,首十個樓價最接近九七年高峰期的屋苑,均位於港島及九龍區,新界區眾多屋苑亦十甲不入,最接近九七年高峰期的沙田中心只排名十三,屋苑現時平均成交呎價四千三百三十九元,與九七年高位每方呎五千七百三十七元相比,仍差百分之十三點九。

而五十個大型私人屋苑中,樓價與九七年相距最遠的十個屋苑,包括太湖花園、海濱花園、花都廣場、荃景花園、新屯門中心、翠怡花園、愉景新城、嘉湖山莊、豪景花園,以及浪翠園,以上屋苑統統位處新界區,現時平均成交呎價與九七年高位相比,差幅由百分之三十四點五至五十七點八不等。而現時全港樓價與九七年相比,還差百分之二十五,由此可見新界區的樓價仍然落後大市。

浪翠園遙遙落後

當中以深井兩個屋苑浪翠園及豪景花園的呎價最為落後,部分甚至平過屯門及元朗屋苑,故吸引不少買家追落後,上月兩屋苑分別錄得近五十宗成交,而浪翠園呎價更錄得高價成交,單位於三期七座高層C室,面積六百零八方呎,成交價三百萬元,呎價四千九百三十四元,創出九七年後的新高。

儘管如此,浪翠園價樓要重返九七年高位,看來是天方夜譚,皆因屋苑九七年高峰期平均成交呎價達八千一百七十四元,而現時屋苑平均成交呎價只不過是三千四百四十五元,與九七年高位相比,差幅高達百分之五十七點八。

其實,一九九三年,新地(00016)以樓花形式推出浪翠園時,當年六百餘方呎兩房單位呎價約四千二百餘元。

九七年前夕市場掀起一股炒風,當年二、三期兩房樓王單位更成為熱炒對象,成交呎價被炒高至一萬零八百二十二元。

之後遇上金融風暴,浪翠園樓價大縮水,到了零三年沙士期後這些所謂樓王單位的成交呎價更一度跌穿二千元。

嘉湖旺市不旺價

浪翠園一沉不起,皆因地理位置較為輸蝕。雖然屋苑自成一隅,兼且可享海景,但距深井市中心有一段距離,而深井向來缺乏鐵路概念,所以樓價一直滯後

再加上其後碧堤半島,設施及樓齡比浪翠園更新,所以用家及投資者紛紛轉移目標,而碧堤半島其後亦取代浪翠園,成為深井區的龍頭屋苑,自此浪翠園的樓價一直「谷」不起。

除了浪翠園外,天水圍嘉湖山莊樓價要重返九七年家鄉,機會率亦近乎零

雖然嘉湖山莊今年上半年錄得一千零六十九宗成交,為全港屋苑之冠,可惜樓價卻未能回復當年勇,屋苑現時平均呎價為二千五百二十八元,與去年年底錄得二千二百一十五元比,有百分之十四的升幅,惟九七年高峰期屋苑的平均成交呎價被炒高至四千四百八十一元,當時景湖居一千四百九十方呎的複式單位更以每方呎六千四百九十七元成交,屈指一算現時嘉湖山莊的平均呎價與高位還差百分四十三點六。

自金融海嘯後,嘉湖山莊樓價一直窄幅上落,雖然一度受西鐵通車效應影響,而吸引不少投資者追捧,可惜樓價仍然是返魂乏術,原因是近年同區有數個新盤以吸引價格發售,該類新盤無論在貨種上、交通位置上,都較嘉湖山莊優勝。天水圍嘉湖山莊九七年呎價逾五千元,及後發售的慧豪園呎價只不過是約三千元,還提供大型會所,戶戶環保露台,在樓齡及用料都較嘉湖優勝,相信要等這批單位呎價衝破五千至六千元。

荃灣新盤壓樓價

至於跑輸大市的屋苑,還有荃灣愉景新城,該屋苑於九七年樓價高峰期開售,當年的呎價要七千三百元,其後二手平均呎價最高更升至七千七百四十七元。

經過十多年後屋苑的樓價,僅回升至每方呎四千七百六十元,較高位仍有百分三十八點六的差幅。

雖然愉景新城自設商場,而且還設有行人通道往港鐵(00066)荃灣站,條件似乎比浪翠園及嘉湖山莊為佳,可惜年前翠豐臺落成,還有近年荃灣西一帶不少工廈變為住宅項目,包括爵悅庭及樂悠居等,還有重建項目萬景及御凱,都為荃灣區帶來不少住宅供應。

另外,如心廣場的落成及西鐵荃灣西站通車,令荃灣一帶的發展轉移至該處,而且港鐵荃灣西站有多個項目,單是預計今年推出的長實(00001)荃灣西站七區項目,將會提供七幢四十五至四十八層高住宅,合共約一千七百四十伙。

至於仍未招標的五區及六區項目,年前已城規會批則,前者為商住項目,可提供三千二百五十個住宅單位,而後者可興建兩幢宅,提供約七百六十伙。

雖然兩港鐵項目仍未招標,相信要等幾年後才會推出,但在未來區內供應充裕的情況下,愉景新城樓價要重返高位,可謂難上加難

近年市區地亦買少見少,發展商當然落足「彈藥」搶奪,所以高價成交全是港島及九龍區地皮。

相反,今年初曾推出拍賣的東涌地皮及粉嶺地皮,發展商的反應十分冷淡,可見新界地的吸引力較遜色。

再加上新界區未來還有不少地皮供應,而各發展商又持有不少農地有待申請改變為住宅用途,可見日後新盤的主要供應集中新界區,故浪翠園、嘉湖山莊,以及愉景新城等想回復當年勇,機會非常渺茫。

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