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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

再推 3招 14式壓抑炒樓  

2010-08-14 10:07:37|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面對近年樓市過熱情況屢壓無效,政府昨日再度使出 3招 14式,為打擊炒樓,包括以後批准賣樓花的一手盤,完成交易前禁止以私人名義摩貨( Confirmor,即在找尾數前將單位賣出)及轉名、提高殺定比例至樓價 10%、收緊 1,200萬元以上豪宅的按揭成數至六成、非自住物業按揭上限降至六成、以及增加土地供應。業界認為,新招會收短期效用,樓價料跌 5%

記者:林志光

財政司司長曾俊華繼今年 4月突然公佈 9招 12式穩定樓市後,樓市稍為放緩個多月,但及後繼續狂飆,上半年樓價已再升 8%,大型單位售價已超出 97年歷史高位 2%。

因此財爺昨日又再突然發招,重新採用港英政府彭定康年代曾採用的部份打擊炒樓措施。

交易取消沒收雙倍定金

曾俊華指出,針對現時樓市泡沫風險正不繼增加,政府有必要再採取措施,在土地供應、打壓炒樓措施及嚴控按揭信貸過度等方面着手,以防範泡沫爆破對本港經濟帶來衝擊。

其中打擊炒樓方面,主要針對增加炒賣成本及風險,以及減少虛假交易。

由昨日起,地政總署所批的一手住宅預售樓花,在物業完成交易及契約轉讓前,將不容許摩貨轉售,或提名下手買家轉名以取消交易;倘若樓花交易取消,將沒收的定金佔樓價比重由原來的 5%,提升至 10%。

曾俊華說,縱使目前摩售情況不算嚴重,但當樓市泡沫形成,炒賣更會產生「火上加油」的後果,故今次出招,是要向市場傳遞一個訊息,政府是不會坐視不理。


17個新樓盤即時受影響

政府禁止樓花摩售,現時申請預售樓花同意書的 17個樓盤共 7,661個單位即時受影響,當中逾千伙的樓盤包括長江實業的馬鞍山天宇海及大圍名城二期,以及新鴻基地產的將軍澳 56區項目。

曾俊華表示,因為現時多個經濟體系持續採用量化寬鬆政策,環球資金充裕,令大量熱錢流入本港金融體系,加上現時利率低至罕見的歷史低位,以及本港房屋供應偏低,都是「異常情況」,導致樓市持續攀升,樓市泡沫的風險有增無減。

一旦低息、資金多及供應少的非常態現象,在各國啟動退市機制,大量資金抽走及按揭利息回復正常水平時,將會對樓市構成相當壓力,也一定影響本港金融經濟的穩定,這十分危險,因此政府必須及早採取防患未然的措施,保持清晰穩定的房屋政策,以避免樓市出現大上大落的情況。


公司名義買賣不受限制

房屋及運輸局發言人表示,今次打擊炒樓招數,沒有禁止公司買家,以轉讓公司來摩售所持物業。有業內人士指出,政府雖禁止樓花摩貨,但因容許公司買家可以轉讓公司來摩售物業,會減弱打擊炒風的效力。

曾俊華相信,市場會有方法應付新措施,但政府會密切留意情況,再決定是否再推措施處理有關問題,若成效不彰,不排除立法監管。

資料顯示,上月二手摩貨共 206宗,佔整體買賣登約 1.7%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,政府針對一手樓炒風的措施越來越辣,其中由於近年購入新盤的買家,不少都是買來炒作,今年首 7個月,全港 1,221宗摩貨中,一手佔多達 36%,現時政府禁止樓花摩貨,對發展商賣樓影響較大。

 

政府降低樓市泡沫風險措施:


        - 1.打擊摩貨-
1.1 地政總署即日開始,所有獲批預售的一手盤入伙前不准以確認人方式轉讓,或辦理轉名手續
1.2 增加取消交易成本,沒收的定金金額由樓價 5%增至 10%

    - 2.收緊按揭-
2.1 1,200萬元以上物業按揭上限降至六成
2.2 非自住物業實施六成按揭上限
2.3 供樓款項佔借貸人入息比例劃一降至五成
2.4 銀行須為申請人承受加息的能力進行壓力測試
2.5 按揭證券公司暫停接受逾九成按揭貸款申請
2.6 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由 1,200萬元調低至 720萬元
2.7 按揭保險計劃供款佔入息比率上限劃一為五成

- 3.增加供應-
   3.1 主動推出 3幅細地拍賣
   3.2 盡快重推南昌站上蓋招標
   3.3 下財政年度增加住宅土地供應,提供超過 9,000個單位
   3.4 計劃將 20公頃新界區工業及商貿地改住宅發展
   3.5 加快啟德發展區基建,冀 2015年前先推出 4,000個單位


拆局
泡沫若失控 政府再落藥

財政司司長曾俊華昨日拋出新一輪壓抑樓價措施,政府消息人士指出,根據政府內部評估,從外圍經濟走勢以致樓價升幅之速,均顯示樓市泡沫爆破風險正在增加,政府不可能到接近「爆煲」才出手,不排除若情況未有改善,會逐步「加碼」。至於增加土地供應等長遠解決樓價高企的措施,由於涉及複雜的政治及社會問題,政府必須先得到社會共識,才能提出更具體解決方法。
政府消息人士指出,今次政府再次出招,主要是眼見樓市泡沫風險正在增加,不可能再坐視不理,「唔可以等到真係惡化先做嘢」,所以決定先發制人,先行「落藥」控制樓市泡沫風險。


逐步加大控制

事實上政府內部評估所得,除了樓市泡沫風險大增之外,政府對未來經濟走勢評估也不敢太樂觀,特別是歐美再出現衰退風險仍然存在,屆時香港經濟必定受影響、再加上息口走勢一旦出現變化,樓市泡沫將成重大危機,所以要先行出手,避免泡沫不斷膨脹。
至於政府未來的策略,消息人士指會密切監察情況,政府針對樓市泡沫策略是逐步加大控制手段,而非一次過出招,若樓市泡沫未受控制,不排除再有後着,「呢個世界冇一出招就搞掂嘅方法,我哋會睇住情況」。
不過政府也承認,只有增加土地供應,才能長遠解決樓價高企的問題,但政府中人認為,由於當中涉及複雜的政治及社會問題,「社會又反對填海、又要保育、又要保護郊野,又反對起屏風樓,咁樣冇辦法搵到新地增加土地供應,冇可能可以同時達到所有目標」,指政府必須先就這些問題,取得社會共識,「我哋要睇吓係咪有地方可以妥協,先可以諗到解決方法」。本報記者

 

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