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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

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330億南昌站流標  

2010-05-29 08:24:02|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自港府連環出招高調壓抑樓市後,市況急速逆轉,投資額預期高達330億元的西鐵南昌站上蓋大型商住發展項目,有關方面決定不批出發展權,為○七年後再有鐵路沿線上蓋項目「流標」,業界認為原因之一可能與分紅比例有關。

南昌站上蓋項目代理人港鐵(00066),四月份邀請發展商遞交發展意向書,結果接獲十二份意向書,但本周二截止入標時,只有長實(00001)、恒基地產(00012)及新鴻基地產(00016)三家發展商入標,雖然港鐵物業總監何恒光當時曾表示,因項目投資額高,發展商入標反應已屬預期之內,但市場普遍已預期最終會「流標」。

補價減10%「才有得做」

對於南昌站項目「流標」,業界認為原因之一是項目補地價金額高,以致發展商給予的分紅比例較低有關,認為補地價金額需要調低約10%,發展商才「有得做」。

港鐵發言人則表示,該項目不是由港鐵持有,同時非集團決定是否批出發展權。

至於有份入標的三家發展商,昨日罕有對「流標」發表回應,當中長實發言人表示,集團已依足標書規則入標,為何最終不批出物業發展權,需要向政府查詢。

恒地發展部總經理黃浩明表示,南昌站項目「流標」,相信與現市況有關,同時項目投資額龐大,即使中標也「很難做」。

恒地主席李兆基日前已表示,南昌站項目補地價金額高昂,即使成功投得,預期獲利也不會太高。

新地:反映發展商理智

新地代理執行董事周國賢表示,南昌站項目流標屬單一事件,主要原因是項目補地價金額太高,令到項目發展難達收支平衡,出現流標情況可以理解,同時反映出發展商理智。

瑞信董事梁啟棠認為,南昌站項目「流標」主要因補地價太高,與項目規模沒有關係。他又說,該項目平均每方呎補地價金額約6,600元,連同建築費及與政府分紅,售價或要達到每方呎1萬至1.1萬元,才能達到發展商心目中的合理利潤,「流標」反映發展商對未來該區住宅樓價不算太樂觀。

建銀國際研究部執行董事顏偉洪表示,南昌站項目補地價金額高,發展商入標條件較「手緊」,以致項目最終「流標」。不過,他認為,事件不會令樓市氣氛進一步轉差,因為最近兩次賣地的負面影響已反映。

測量師估分拆再招標

宏基測量師行陳昌傑認為,南昌站項目由港鐵負責代理,實質上與政府賣地無異。他又說,項目分兩期補地價,因第二期補地價金額屬未知之數,發展商難以計算成本,若將項目「分拆」為兩期招標,相信成功批出發展權機會將大大提升。

南昌站項目首期補地價金額約達130億元,即平均每方呎約6,600元,創歷來單一補地價金額最高紀錄,預期總投資額約達330億元。項目第二期因高鐵工程問題,需要兩年後才能交予發展商。

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