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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

日志

 
 

調控樓市留一手 內房短期料喘穩  

2010-05-22 09:23:33|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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瞻前顧後
撰文:編輯部

近日多項打壓內房的消息此起彼落,其中有傳上海市擬開徵住房保稅最為矚目,雖然消息已立即被國家稅務總局否定,更指在現行規定下,所有稅收立法權仍在中央手中,變相指地方政府沒有權力推出新稅種,然而,市場仍然深信上海密鑼緊鼓制訂上海樓市調控細則,其中包括房產稅徵收辦法。而最終選定的方案,是應用現有的房產稅概念,初步草案將家庭人均面積作為是否徵收房產稅的重要依據,如果符合徵稅條件,需按年支付相當於房產價值0.8%的房產稅,計稅基礎為評估價而非房產成交價。意味一套房價值100萬元,每年應交房產稅8,000元。

針對上述傳言,中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為,或許上海已經得到默許試點的一個信號,國家如果開徵房產稅,會將上海、北京及深圳等城市做先行試點地區,而上海公布房產稅消息後,北京並未有實際表態。劉桓解釋,其實房產稅在中國並非新稅種,中央早在1986年10月已在城市、縣城等按年徵收,其中對個人所有非營業性房產則屬免徵稅類別。

房產稅調控力度不大

而物業稅亦在2003年10月召開的中共十六屆三中全會時已寫入決議,同年開始在全國進行物業稅「空轉」試點,其主要內容就是「房地產模擬評稅試點」(評稅試點範圍僅針對經營性房產,不涉及居民個人住宅)。

截至09年底,已經有北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建、天津10個省份(含計劃單列市)試點模擬評稅。今年開始,模擬評稅試點擴大至全國,每個省份選擇一個城市進行試點。劉桓相信,內地推出房產稅對調控樓市的實際作用其實不大。高盛專門研究內房股的報告則指,若內地銀行收緊信貸,部分內房股可能面對融資問題,因而看好業務多元化、減少覆蓋過熱的地區如深圳及北京的內房股,以及看好低融資成本及低土儲成本的企業,高盛維持雅居樂(03383)、恆大(03333)、龍湖(01238)及花樣年(01777)「買入」投資評級,而華潤置地(01109)由「沽售」升至「買入」。

至於在5月分獲大股東張志熔5度增持的恒盛(00845),共斥資7,393萬元增持3,161萬股,其持股量已由64.57%升至64.88%,現價2.25元的預測市盈率僅高於3倍,屬大超值之選。

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上海市住房保障及房屋管理局負責人表示,房產稅方案仍在研究當中,上海將加快推進保障性住房及中小套型普通商品房的建設,優先保證其土地供應及開工建設。

內地決心壓樓價 下半年料跌15%
欄名:國際金融解碼器——市場焦點

˙上月中起,內地政府為抑制房地產泡沫,打壓政策陸續出台,而房產稅的徵收亦如箭在弦。

˙有分析認為,此輪調控被政府視為「政治任務」,預料內地樓價在今年下半年開始廣泛和深入的調整,幅度約為10至15%,明年將逐步回升。

針對日益膨脹的樓市泡沫,內地政府上月中推出一連串調控措施。分析師認為,政府是次對樓市的調控是志在必得,惟樓價的長期增長趨勢難改,年底可留意相關的投資機會。

內地政府過往曾多次出台房地產調控政策,但這一輪堪稱「史上最嚴」。中金發表報告稱,為抑制08年實行寬鬆貨幣政策以來瘋狂上漲的樓價,政府在一個月時間內接連5次推出調控政策,其時間之密、涉及範圍之廣及調控手段之嚴,均是前所未有的。

中央視為「政治任務」

此外,荷寶投資(Robeco)中國股票基金經理繆子美指出,今次調控與以往政策還有一個很大的不同之處:被政府視為「政治任務」。

她表示,房地產是內地GDP增長和收入的重要來源,故政府一直對打壓樓市有所保留。但據她了解,中央今次將調控成果當作任務發放給地方,若地方官員不跟隨,將會影響其「升官發財」,故他們不能不嚴肅對待。

雖然住建部稱近期並無新政,但繆子美認為,若有見調控力度不夠,不排除政府會進一步推出調控措施。對於市傳的房產稅,她認為影響正面:「若按內地傳媒報道,新房產稅(市傳適用於部分地區)為物業評估價的0.8%,其實不算嚴苛,但已可針對性打壓投機需求,以及增加地方政府的收入來源。」

一個多月前,市場曾經觀望政策的實施效果,懷疑者不在少數。但隨着時間過去,愈來愈多人相信樓價會下跌,問題只是下跌多少和持續多久而已。

樓價料第四季見底

中金預計,今年下半年至明年上半年,房地產行業將會完成一輪「V」形調整(見圖1)。

成交量將率先在本年次季和第三季顯著下降,價格將滯後1至3個月,今年末見底,相比年初高位下跌15%左右。

荷寶對此所見略同,繆子美相信,政府看到樓價下跌10%至15%才會滿意,原因是樓價要與居民負擔水平相當(見圖2)。她特別指出,一二綫城市跌幅將更甚,因「升得愈多就要跌得愈多。」

雖然此輪調控嚴苛非常,但中金相信,地產行業長期的增長趨勢不會改變。調整得愈充分,其發展前景將愈好。因擔心行業趨勢改變而引致的樓價和股價下跌,將是較好的買入時機。

內房股調整未完

自從4月14日「新國十條」政策出台後,反映有內房業務企業之表現的GPR/RBS中國房地產指數,至昨日下跌了17.7%(見圖3)。然而,分析師認為,內房股短期仍很難有所表現。

中金引述歷史數據指出,在調控政策出台後1至3個月內,相關股份跌幅通常達20%至40%,08年因經濟壓力甚至跌逾50%。

由此推論,目前內房股的調整仍未足夠。繆子美則指出,早前各大行才剛剛開始調低相關股份的評級和目標價,預料還有數輪的降級。

中金相信隨着調控措施陸續推出,政策風險完全釋放時,相關板塊將止跌回升。該行建議,在樓市調整接近尾聲、成交量反彈之時,可留意內房股的投資機會。

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