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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

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內地樓市遇冷鋒 美林報告最認真  

2010-04-24 07:06:27|  分类: 地產 |  标签: |举报 |字号 订阅

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撰文:凱爾文 美術:何智棟

物極必反,盛極必衰,本乃世事根本的大道理,最新的例子降臨在持續升溫的中港樓市。內地樓價「屢勸不改」令中央龍顏大怒,「國十條」、打擊囤盤、規管樓花及要求銀行對房貸進行壓力測試等招式順勢而出,港府亦要拍拍馬屁跟風一擲「九招十二條」壓抑樓市,樓市遇冷鋒,各大行亦快快手交足功課,其中以美銀美林最勤力,五日連交兩份報告,製作認真嚴謹,抵讚。

中央在4月15日率先出招,例如國務院規定二套房首付最少50%,貸款利率1.1倍;而面積90平方米以上首套房首付最少30%等,美林在翌日(16日)發表12頁的內房報告首部曲,題為「在壓力測試下,誰是生還者?」(Who will be the Survivor? Stress test Chinese developers)。美林自行為內房股進行壓力測試(形式類似美國聯儲局在金融海嘯時要求美國銀行業進行壓力測試),其測試主要模擬內房股在2010年只能達成原先預售目標的五成,對其現金流的影響;以及在最只能達至五成預售的情況下,其固定利息開支對集團償債能力的影響。

分兩回合測內房實力

經過壓力測試結果後顯示,今年防守力最勁以及現金最充裕的三強依次序為中國海外(00688)、恒大(03333)及華置(01109),三者在最惡劣的情況下,各自起碼仍有119億、113億及97億元人民幣手;相反最弱的三間分別是富力(02777)、龍湖(00960)及恒盛(00845),三者手頭現金分別是負44億、負31億及負11億元人民幣。基於同樣條件下,償付能力最強的三間分別是龍湖、中國海外及雅居樂(03383),表現最差的則為遠洋(03377)、恒盛及恒大。

報告詳細列出各內房的預測數字,同時另有五頁用作分析各內房在各項目表現的「能量棒」,認真製作不在話下,資料齊亦十分抵讚。

首部曲出街後,美林再接再厲在四日後(20日)推出長達17頁的二部曲,題為「在壓力測試下,誰的每股資產淨值風險最大?Ⅱ」(Whose NAV is at most risk? Stress test Chinese developers II)。繼首回合測試內房的現金流及償債能力後,今次輪到測試內房的土地儲備、土地增值稅以及每股資產淨值。美林認為華置及恒大兩者的基本因素最優越,而富力、合生創展(00754)及碧桂園(02007)的位置最為岌岌可危。

華置恒大表現最穩

測試同時模擬中央全面徵收土地增值稅後,在平均售價及售樓量齊齊下跌兩成的最壞情況下,合生創展的現價將較每股資產淨值折讓五成,而恒大及富力的折讓幅度亦達到47%及42%。美林給予各內房的投資評級及目標價分別是:雅居樂(買入,14.3元)、中國海外(買入,20.4元)、合生創展(跑輸大市,11.2元)、碧桂園(跑輸大市,2.8元)及恒大(買入,6元)。

觀乎中央本月初最先出招打壓樓市至本週三(21日),內房股股價大部分已「七癆八傷」,期內跌幅最大的分別是雅居樂(-17.1%)、恒盛(-14.9%)華置(-12.6%)及富力(-12%),驟眼一望,跌得最「甘」的幾隻內房股,與美林所做的模擬壓力測試結果略有所同,用作將來參考價值亦相當高,寡人在此鳴謝美林四位分析員居燕蘇(Christie Ju)、程爵生(Jason Ching)、Matthew Chow及李嶸(Rong Li)連日趕起兩份報告。

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