撰文:凌勵 欄名:神州經脈
說到內地樓市泡沫，其實可從不少量化數據中看出來。最近因為坐地起價而鬧出風波的北京市郊新盤「中弘像素」，樓價已逼近天水圍嘉湖山莊。但若比較兩地的供樓負擔、租金回報，約可看到北京樓市泡沫到底有多大。
京郊新盤 接近嘉湖二手價
中弘像素位處京郊通州區，是北京市五環外一個新開發區。該盤之所以出名，主要因為發展商在開盤前，突然將樓價由每平方米2萬元（人民幣，下同）調高至2.4萬元，引來輿論猛烈批評。以該盤的57平方米（約613平方呎）單位計算，樓價大約136.8萬元，即約港幣155萬元左右，同樣的樓價，可在香港買一個嘉湖山莊呎數相近的570呎單位。
中弘像素與嘉湖山莊的定位、樓價都相當接近，但租金回報卻差天共地。通州區在04年落成的「旗艦凱旋」，55平方米（約592平方呎）單位的租金只是每月1,700元，若想住得更「豪」，2,500元月租已能住上同區千呎大宅。反觀嘉湖，平均呎租約9至10港元，570呎單位約可租約5,500港元，連同滙率差，回報達北京同類樓盤近3倍！
而且不要忘記，香港個人入息中位數為1.05萬港元，夫婦合供一個嘉湖「上車盤」，仍在合理負擔能力以內。但北京市官方的每月人均收入數據仍低於3,000元，普通北京打工仔合夫婦二人之力，亦未必供得起京郊「上車盤」。
內地3月樓價 漲11.7%新高
國家統計局昨日公布，內地3月份70大中城市樓價同比上升11.7%，創下歷史新高，其中北京、上海樓價環比勁升。近期部分城市開發商坐地起價不斷發生，杭州新樓盤更出現4小時瘋漲15萬元（人民幣，下同）。市場預料，4月份內地樓市將更為瘋狂，中央加碼調控樓市勢在必行。
國家統計局公布數據顯示，3月份全國70大中城市樓價同比上漲11.7%，升幅較2月份進一步擴大，創下歷史新高，這已是內地樓價連續10個月上升，並且是連續兩個月錄得同比雙位數升幅。
其中，新建商品房同比漲幅最大3個城市包括海口、三亞及廣州，海口升幅高達64.8%、三亞達57.5%、廣州為20.3%。
二手房同比升幅最大的5個城市包括三亞、海口及深圳，三亞升幅達50.4%；海口為40.4%；深圳為23.9%。
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上海樓價 直逼東京
作為重點城市的北京、上海，3月份樓價環比分別勁升1.5%及1.9%，遠高於全國平均環比1.1%的升幅。
據本周一（12日）中國房地產估價師與房地產經紀人學會公布的統計數據，3月份北京、上海成交量出現反彈，環比漲幅分別為189.5%和252.3%，均為價量齊升。其中北京第一季度成交均價達每平方米2.5萬元，五環內新盤均價破每平方米3萬元，而上海的房價正在超越東京。
更嚴調控 料快出台
事實上，近期北京、青島、南京等部分城市開發商坐地起價事件不斷發生，繼北京新樓盤出現一天每平米漲價4,000元後，杭州一個新樓盤4小時瘋漲15萬元，而上周杭州9家樓盤推出的2,700多套商品房，幾乎被一搶而空，其中5家樓盤3個小時內售罄，最快一個樓盤在10分鐘內就全被預訂完畢。
業內人士表示，現在買樓就像買白菜，而樓市愈來愈像股市，連專家都不敢預測房價。數據顯示，深圳等地4月初樓價仍漲聲一片，樓市將更為瘋狂，預料中央會再出台更嚴厲的調控措施。
撰文:李威
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