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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

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內地樓市泡沫   

2010-04-15 06:14:02|  分类: 內地政策 |  标签: |举报 |字号 订阅

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撰文:凌勵 欄名:神州經脈

說到內地樓市泡沫,其實可從不少量化數據中看出來。最近因為坐地起價而鬧出風波的北京市郊新盤「中弘像素」,樓價已逼近天水圍嘉湖山莊。但若比較兩地的供樓負擔、租金回報,約可看到北京樓市泡沫到底有多大。

京郊新盤 接近嘉湖二手價

中弘像素位處京郊通州區,是北京市五環外一個新開發區。該盤之所以出名,主要因為發展商在開盤前,突然將樓價由每平方米2萬元(人民幣,下同)調高至2.4萬元,引來輿論猛烈批評。以該盤的57平方米(約613平方呎)單位計算,樓價大約136.8萬元,即約港幣155萬元左右,同樣的樓價,可在香港買一個嘉湖山莊呎數相近的570呎單位。

中弘像素與嘉湖山莊的定位、樓價都相當接近,但租金回報卻差天共地。通州區在04年落成的「旗艦凱旋」,55平方米(約592平方呎)單位的租金只是每月1,700元,若想住得更「豪」,2,500元月租已能住上同區千呎大宅。反觀嘉湖,平均呎租約9至10港元,570呎單位約可租約5,500港元,連同滙率差,回報達北京同類樓盤近3倍!

而且不要忘記,香港個人入息中位數為1.05萬港元,夫婦合供一個嘉湖「上車盤」,仍在合理負擔能力以內。但北京市官方的每月人均收入數據仍低於3,000元,普通北京打工仔合夫婦二人之力,亦未必供得起京郊「上車盤」。

內地3月樓價 漲11.7%新高

國家統計局昨日公布,內地3月份70大中城市樓價同比上升11.7%,創下歷史新高,其中北京、上海樓價環比勁升。近期部分城市開發商坐地起價不斷發生,杭州新樓盤更出現4小時瘋漲15萬元(人民幣,下同)。市場預料,4月份內地樓市將更為瘋狂,中央加碼調控樓市勢在必行。

國家統計局公布數據顯示,3月份全國70大中城市樓價同比上漲11.7%,升幅較2月份進一步擴大,創下歷史新高,這已是內地樓價連續10個月上升,並且是連續兩個月錄得同比雙位數升幅。

其中,新建商品房同比漲幅最大3個城市包括海口、三亞及廣州,海口升幅高達64.8%、三亞達57.5%、廣州為20.3%。

二手房同比升幅最大的5個城市包括三亞、海口及深圳,三亞升幅達50.4%;海口為40.4%;深圳為23.9%。

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上海樓價 直逼東京

作為重點城市的北京、上海,3月份樓價環比分別勁升1.5%及1.9%,遠高於全國平均環比1.1%的升幅。

據本周一(12日)中國房地產估價師與房地產經紀人學會公布的統計數據,3月份北京、上海成交量出現反彈,環比漲幅分別為189.5%和252.3%,均為價量齊升。其中北京第一季度成交均價達每平方米2.5萬元,五環內新盤均價破每平方米3萬元,而上海的房價正在超越東京。

更嚴調控 料快出台

事實上,近期北京、青島、南京等部分城市開發商坐地起價事件不斷發生,繼北京新樓盤出現一天每平米漲價4,000元後,杭州一個新樓盤4小時瘋漲15萬元,而上周杭州9家樓盤推出的2,700多套商品房,幾乎被一搶而空,其中5家樓盤3個小時內售罄,最快一個樓盤在10分鐘內就全被預訂完畢。

業內人士表示,現在買樓就像買白菜,而樓市愈來愈像股市,連專家都不敢預測房價。數據顯示,深圳等地4月初樓價仍漲聲一片,樓市將更為瘋狂,預料中央會再出台更嚴厲的調控措施。

撰文:李威

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