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股價相對內在值大打折扣時買入 持有直至趨勢轉

 
 
 

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澳門物業可賺85億 保利達(208)有得炒   

2010-03-14 11:30:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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撰文:何車 著名財經專欄作家,投資經驗逾35年

欄名:上車落車

國務院總理溫家寶上周五在全國人大會議開口,撑澳門(及香港)。澳門概念股保利達資產(00208)不妨炒一轉。

保利達的大股東是九龍建業(00034),九龍建業的大股東是「澳門的李嘉誠」柯為湘。柯為湘持有九建70.59%,而九建則持有保利達73.44%。

「上車落車」去年7月30日@1.13元推介保利達,去年12月初高見1.90元,累積升幅高達68%,上周五收1.56元,調整已足,再炒一轉,勝算高。

■保利達上周一晚宣布全年業績,一周股價原地踏步。

09年(12月年結),保利達純利8.86億元,扭轉08年虧損5.28億元局面。

保利達08年大見紅,是因為金融衍生工具及財務投資虧損共高達9.92億元。「見過鬼,不再出夜街。」保利達不再沾手此等活動。09年盈利,主要來自一個位於澳門東方明珠地段的發展項目「海天居」,保利達佔80%,最後盈利8.73億元入帳。該項計劃總面積149萬平方呎,以保利達佔80%計,每平方呎帶來利潤約732元。

■2010年,保利達可以入帳的項目,可能只有氹仔的「海茵怡居」,屬商住項目,總樓面38.6萬平方呎,保利達佔58%,即實益佔22.4萬平方呎,只及09年度的20%以下。保利達09年往績PE 7.8倍,2010年預期可能數以10倍計。

然而,盈利暫時青黃不接無損保利達的吸引力,着眼點在於NAV。09年底,集團NAV總值100.90億元,以發行股數44.39億股除之,每股帳面NAV 2.27元。這只是表面數字,再看下去。

保利達在澳門的土地儲備樓面993萬平方呎,實益佔786萬平方呎。主要地盤比鄰港珠澳大橋,包括東方明珠P地段(總樓面753萬平方呎,發展豪宅的總規劃已獲批准,發展圖則已提交相關政府部門審批)、東方明珠T及T1地段(發展為高級住宅,總樓面195萬平方呎,總規劃已獲政府批准,最後批覆正在處理中)。

售樓EPS共1.92元

前段東方明珠「海天居」每平方呎盈利732元,物業是兩三年前預售,現今澳門樓市再升,保利達未售土儲每平方呎多賣3、4百元,相信並無難度。如此一計,應佔土儲786萬平方呎將帶來的售樓盈利,可能高達85億元。此處假設每平方呎樓面利潤略逾1,000元,以本港地產商標準而言,可能仍屬過於偏低或保守。

85億元,相等於保利達今日市值(69.3億元)的1.2倍,或未來EPS總數高達1.92元,假設物業平均分5年落成,每年EPS 0.38元,每年平均PE將低至4.1倍。

回到實際NAV,帳面NAV每股2.27元,加上土儲建成物業日後帶來盈利EPS 1.92元,每股實際NAV可高達4.19元,實際PB僅0.37倍。

進軍油氣事業

■年前保利達未為柯為湘控制前,業務包括經營製冰為冷藏,並未放棄。09年此類業務營業額5,116萬元,分部經營利潤1,370萬元。

保利達的最終控股公司,在採油業務早有經驗。保利達早前決定進軍能源業務,與一家名為Ufex Advisors的公司簽署協議,保利達有權在今年4月7日之前,以現金1.39億美元(10.8億港元),收購Ufex擁有位於哈薩克斯坦營運的油氣公司。

短綫先見1.9元

■09年底,保利達手上現金2.80億元,銀行借貸6,000萬元,欠母公司及最終控股公司總共8.58億元(部分屬以前柯為湘注入資產時未收取的尾數),淨借貸5.78億元,淨借貸比率6%以下,非常安全,進軍能源事業財力綽綽有餘。

●港珠澳大橋工程去年12月展開,3年後建成,對位於大橋比鄰的物業市道更加有利,保利達將大受其惠。短炒保利達,先上望去年12月1.90元的高位,中綫投資,以實際PB 0.60倍為據,見2.51元(4.19元乘60%)。

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